売却価格の決め方

売りに出すリノベーション中古マンションの価格は、どのように決められるのでしょうか。それは、不動産屋が持ってきた査定を参考にしながら、売主さんと不動産屋が相談しながら決めていきます。現在、主に使われている査定方法は「取引事例法」といわれるものです。近隣の似たような物件の過去の成約事例・売出物件をもとに鑑定する方法です。

不動産業者は査定を頼まれると、まず査定対象の中古マンションと同じ中古マンションが過去に売り出されていないか、成約していないかを調査します。その価格を参考に、査定対象物件の価格を決めていくのです。

この場合、「同じマンションで、過去にこれくらいの価格で売れたので、売主さんの部屋ならこれくらいですね」という説明になります。使い方によっては精度の高い査定ができる取引事例法ですが、弱点が2つあります。1つ目の弱点は「事例の数と事例の成約時期」です。つまり、たくさんの事例がある物件であれば精度の高い査定ができますが、たった1つだけしかない場合、その事例による査定の精度は低くなります。もちろん、事例が多ければ成約価格の平均を出してみることで、より精度の高い査定が可能となります。ただし、事例の成約時期が直近であればいいのですが、3年前、5年前となれば、不動産市場の動向も変わっており、あまり参考にならないでしょう。

2つ目の弱点は「売主の背景がわからない」ということです。「なぜ、売主は中古マンションを売ったのか」については、データベースに記録されません。しかし、この売主の背景は価格を決める際にきわめて重要です。

お金に困っていて今すぐ売りたい売主さんだった場合は、値段を下げてでも早く売りたいため、市場価格で勝負せずに少しでも早く売れるように売り出し価格を下げます。このため、事例価格は市場価格より安い可能性が高いでしょう。逆に余裕がある売主さんの場合は、気長に少し高めの値段から売りに出します。そして、いいご縁があればいい値段で売れます。このため、事例価格は少し高めとなります。

このように価格には、「売主さんの背景」が大きく影響するのです。また、最初にもお話ししましたが、不動産売買は売主と買主があって成立するものです。そして、そこに市場が形成されます。ですから、いくら精度の高い事例を参考にしても「売りに出すまでわからない」というのが本当のところです。しかし、それでは値段の考えようがありません。だから事例を参考にして、たたき台を作るのです。